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五分28计划:時代鄰里負債率高達93% 現在想去香港IPO

本文由:易丽思 编辑 2019年09月17日 4:06 区块链446 ℃

【李嫣晒爬山照】

據披露?┊,2016年、2017年、2018年以及截至2018年及2019年6月30日∴∟,其毛利率分別為23.2%、25%、27.4%、27.2%及26.9%∟⊙⊙。

數據顯示﹡,2016年、2017年及2018年以及截至2019年1月-6月▽,人工成本分別占其銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%及67.7%△﹡∟。中指院報告顯示⊙,2016年至2018年間◇,中國物業服務百強企業的人工成本分別占銷售總成本的53.4%、55.8%及57.8%π。由此來看⊿↑,時代鄰里的人工成本略高於平均水平♂。

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但相較於住宅物業┊♂〇,廣州東康所持物業類型的物業管理費依然較高♂∵∴,因此┊〇∟,其平均物業管理費從每月2.68元/㎡增長至每月3.48元/㎡▽。

有消息稱▽,時代鄰里此次計劃募集資金8000萬美元(約合6.24億港元)┊☆。《國際金融報》記者據此向時代中國方面求證⌒,但截至發稿前⊿⌒,未收到對方回復∟?↑。

與其他地產公司分拆的物業公司類似π⊿,時代鄰里同樣較依賴母公司提供的物業項目∵。招股書顯示⊙┊∴,2016年-2018年⊙?,來自向時代中國集團開發的物業提供物業管理服務的收入分別占時代鄰里物業管理服務總收入的81.2%、77.1%、73.2%◇。

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業務規模的擴大為時代鄰裡帶來了業績的增長◇。數據顯示ππ◇,時代鄰里的收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元♀?,年複合增長率為36.6%;截至2019年6月30日⌒,其收入為4.56億元♂⊿,同比增幅約為48%;同時π,其凈利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元⌒﹡∵,年複合增長率達78.8%△,截至2019年6月30日∵?,該項指標為4180萬元⊙〇,同比增幅約為50%?♂。

隨着業務的持續擴張、員工人數增加及最低工資的提升┊⌒,不斷攀高的人工成本自然也成為時代鄰里亟待解決的一項問題△。

時代鄰里於今年7月份註冊成立於開曼群島♂⊙,主要從事提供物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務⊿◇。據披露〇∟,其募集資金用途包括用於尋求精心選擇的戰略投資及收購機會等⌒♀。

據招股書披露┊∴┊,2018年5月18日∵,時代鄰里以應收貿易款項及於未來年度就其管理的若干物業收取管理費的權利△⌒,設立了為期八年的資產抵押證券∴♀,總面值為16.75億元〇,名義利率介於每年6.5%至7.5%☆⊿⊙。值得一提的是π⊙,該筆資金以同樣的利率和金額借貸給時代中國↑?□。

東方證券2019年7月2日發佈的研報顯示□∴﹡,截至報告日┊?,在上海交易所、深圳交易所和香港交易所三處掛牌上市的物業公司共計15家⌒,其毛利率平均值為28%;其中♂△,碧桂園服務、雅生活服務及彩生活等物管公司的毛利率更是達到35%以上?。由此來看?,時代鄰里的毛利率仍有較大的上升空間□⌒。

事實上♂,時代鄰里的資產負債率一直明顯高於行業平均水平◇□。招股書顯示⊿,2016年-2018年間∵♀⊿,其資產負債率分別為98.1%、95%、97.1%;截至2019年6月末◇,該指標也依然達到93.7%□⊙。

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負債率創物業公司新高物業管理服務公司當前仍屬於勞動密集型⌒□□,人工成本是其成本的最大組成部分?,包括安保、清潔、園藝以及維修及保養服務等在內的各項服務∴☆,都嚴重依賴人工勞動◇∴﹡。

相較於對母公司的依賴程度而言⊙┊,持續的盈利能力或許才是投資者更看重的指標∵,但時代鄰里在該指標上的表現並不亮眼﹡□。

收購廣州東康使得時代鄰里的非住宅物業的物業管理在管面積增加近2倍↑♀,由2018年6月末的771.5萬平方米大幅增長至2172.2萬平方米⊙。不過⊙♀◇,與此同時◇〇,其非住宅物業的平均物業管理費則由每月9.15元/㎡大幅減少至每月5.39元/㎡⌒。

資本負債率居高不下的同時▽◇☆,時代鄰里賬上的資金有所縮水♂⊙☆。據披露⌒,截至2019年6月末⊙,時代鄰里現金及現金等價物較2018年末減少8.78億元至3.04億元﹡。

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這家公司負債率高達93%∴,現在想去香港IPO▽♂◇,多少投資者會買單⊿⌒?來源:地產深度報道作者 鄭娜物管公司登陸資本市場的熱潮仍在持續中♀∴。近日⊙〇?,分拆於時代中國控股的物業管理服務公司時代鄰里控股有限公司(以下簡稱「時代鄰里」)向港交所遞交了上市申請∟∴♂。

時代鄰里對此解釋稱♀♂,廣州東康大部分在管物業為政府類物業♂↑,如博物館、公共設施及政府大樓?,而該等物業的平均物業管理費通常比商業樓宇及寫字樓低△▽♂。

中物研協發佈的《2019物業服務企業上市公司十強》顯示♂,截至2018年底〇π∵,上市物業服務企業資產負債率在24%至75%之間⌒☆,資產負債率均值為51.58%⌒┊。這也意味着♂∟,此番時代鄰里上市將創下物業公司負債率新高◇♂♂,一舉將行業負債率之最由奧園健康的75%拉升了近19個百分點∵﹡。

財經評論員嚴躍進指出∴┊,時代鄰里的資產負債狀況確實和很多物業企業不太一樣⊿♂?,理論上說♀,物業或服務企業資產負債數據不會太高◇π,因為本身不涉及大規模的項目收購和經營△。類似高負債的情況∟▽,或和其收購相關項目、對外有各類融資等有關♂◇。

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毛利率低於上市同行平均水平招股說明書顯示⊙,截至2019年6月30日⊿﹡﹡,時代鄰里共有210個在管項目▽◇,包括位於15個城市的物業管理項目△,在管物業總建築面積逾4270萬平方米▽∴。

截至2019年6月末△,時代鄰里已經償還了此次抵押資產證券共1.49億元本金;同期∵,時代鄰里資產抵押證券的即期部分達1.57億元∵⊿♀。

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不過△,諸葛找房副總裁苑承建在接受《國際金融報》記者採訪時表示?,物業行業本身就是相對薄利行業∴,物業公司為了擴大收入☆♂,提高利率最直接的手段還是擴大在管規模⌒。在管規模的擴大⌒,一方面可以獲取更多潛在資源π☆〇,另一方面可以便於開展各種服務增加各種收入↑◇。因此↑?☆,對於物業公司來說♀,擴大規模的重要意義優先於毛利率的提升┊。

時代鄰里也在通過收購的方式來擴大及多樣化物業管理服務的客戶┊⊿♀,降低對母公司的依賴?∴。截至2019年6月30日π⌒〇,上述指標降低至64.9%π。時代鄰里指出⊙┊?,這得益於其於2019年3月收購了廣州東康┊☆◇。

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除了人力成本的波動∴﹡∵,時代鄰里的融資開支也出現了明顯上漲⌒┊△。招股書顯示◇⊿,截至2019年6月末∴﹡,時代鄰里的融資開支從2018年同期的1645.5萬元上升至6207.5萬元⊙⊙π,而這主要是由於資產抵押證券的利息開支大增☆。

值得注意的是☆∵♂,對於時代鄰里而言↑□π,物業管理業務收入乃是其營收的主要組成部分◇♂⊿,其業績表現對該業務狀況頗為敏感↑↑。招股書顯示∟,今年上半年∟♀◇,時代鄰里利潤總額為4184.5萬元□?,假設平均物業管理費減少5%△♀,則期內利潤將減少約1109.3萬元;若平均物業管理費減少10%﹡,則其期內利潤將減少2218.7萬元∟♂△。

值得注意的是⊿,2016年-2018年間﹡﹡﹡,時代鄰里的物業管理費收取率震蕩走低┊,分別為90.3%、88.5%、89%♂♂△,截至2019年6月末◇⊿,其物業管理費收取率為85.7%♂☆↑。

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